Le prix d'un terrain ne se calcule pas en fonction de sa surface mais du mètre-carré de Surface Hors Oeuvre Nette (SHON). La Surface Hors Oeuvre Nette est la surface qui correspond au nombre de mètre-carrés d'immeubles qu'on est en droit de construire sur un terrain : c'est la surface des planchers, moins les sous-sols ou combles non-aménageables, les balcons et terrasses, l'épaisseur des murs et les surfaces couvertes destinées aux véhicules. (les parties communes, comme le hall et les couloirs quand c'est un immeuble, n'étant comptées que pour un seul niveau ).

Des terrains de 5000 mètre-carrés dans des zones pavillonnaires de village agricole peuvent espérer une Surface Hors Oeuvre Nette de 200 mètre-carrés.
En zone urbaine ces mêmes terrains peuvent espérer une Surface Hors Oeuvre Nette de plus de 50.000 mètre-carrés !
C'est par exemple le cas des constructions parisiennes à La Défense où l'EPAD (Etablissement pour l'Aménagement de la Défense, dirigé par Nicolas Sarkozy) prévoit des dizaines de milliers de mètre-carrés de Surface Hors Oeuvre Nette à construire. (A quel prix les actuels propriétaires seront-ils expropriés... Hum !).

Bref, un constructeur achète de la Surface Hors Oeuvre Nette et non une simple surface de terrain.
La Surface Hors Oeuvre Nette est déterminée par le Plan Local d'Urbanisme, P.L.U. (qui remplace les P.O.S., Plan d'Occupation des Sols. Je vous avais dit que c'était un peu technique...).

Les terrains sont situés dans différents zones : pavillonnaire, urbaine...
Quand un terrain situé en zone "pavillonnaire" (type Uc) passe en zone urbaine (type Ua ou Ub), la plus-value des propriétaires de ces terrains est colossale ! Ua, Ub, Uc... correspondent à des projets d'urbanisations. Ua signifie zone urbaine centrale et donc suppose une Surface Hors Oeuvre Nette trés importante. Au fur et à mesure (b,c...) on sombre dans l'agricole, avec tout un tas de variantes infernales...
En effet, chaque zone se voit attribuée un Coefficient d'Occupation des Sols (C.O.S.) qui définit la densité de construction obligatoire (ou maximale, ça dépend :-).
Un Coefficient d'Occupation des Sols égal à 1 implique qu'on doive obligatoirement construire sur 100% du terrain, un Coefficient d'Occupation des Sols égal à de 0,2 implique qu'on doive construire sur 20% etc... (avec des variantes selon les départements, des recouvrements de zones... C'est inextricable, et notamment en Haute-garonne où règne un socialisme anarcho-autoritaire : s'il y a des chasseurs de terrains, ce n'est pas pour rien !)

Dans le cas du terrain destiné à la mosquée de Toulouse-Empalot, si sa surface est de 1304 mètre-carrés et qu'il bénéficie d'une surface de plancher réalisable de 2111 mètre-carrés (là c'est la SHOB, la Surface Hors Oeuvre Brute, en général 10% de plus que la Surface Hors Oeuvre Nette), on obtient une Surface Hors Oeuvre Nette de 1900 mètre-carrés environ.
A Muret (NDLR : à 15 km de Toulouse et où il y a aussi un projet de mosquée) le mètre carré de Surface Hors Oeuvre Nette s'y vend entre 300 et 360 Euros. A Toulouse, il peut se vendre jusqu'à 480 Euro si c'est un trés bon quartier.
Ce n'est pas le cas du quartier d'Empalot, ni de celui de Bellefontaine, répertoriés tous deux en "zone sensible". Un tel terrain ne peut intéresser qu'un constructeur de logements ultra-sécurisés (vidéo-surveillance, digicode...).
Je ne pense pas trop me tromper en estimant que ce terrain vaille environ 270 Euro le mètre-carré de Surface Hors Oeuvre Nette.
Sa valeur serait donc d'environ 500.000 Euro (1900 X 270)... si la Surface Hors Oeuvre Nette n'est que de 2111 mètre-carrés.
MAIS (trés important !) :

- S'il est prévu que l'emprise au sol de la mosquée soit l'intégralité du terrain, cela veut dire que le terrain bénéficie au Plan Local d'Urbanisme d'un Coefficient d'Occupation des Sols de 1.

C'est particulièrment important dans le cas de la mosquée d'Empalot où la hauteur au sol autorisée est de 22 mètres, ce qui signifie que le terrain d'Empalot peut potentiellement être vendu pour la construction d'un immeuble de 6 étages (7 niveaux : RDC + 6 étages).
Dans ce cas, un tel immeuble peut représenter une surface au plancher de 1304 X 7, soit 9128 mètre-carrés et donc environ une Surface Hors Oeuvre Nette de 8200 mètre-carrés. Là on obtient un prix du marché de 2.200.000 Euro ( 8200 X 270).

Le terrain d'Empalot bénéficie t'il d'un tel classement ?
Des rehaussements de maisons proches ayant été refusés, on peut en douter mais de deux choses l'une :

- soit on ne peut y construire un bâtiment aussi haut sur une surface aussi grande... et la mosquée est contraire au Plan Local d'Urbanisme (donc le permis de construire aurait été délivré dans la plus parfaite illégalité)

- soit, si c'est le cas, ce terrain vaut une fortune étant donné son potentiel de construction ! (donc le terrain a été quasiment donné, au détriment des citoyens.)

Si l'on en croit les plans ou les maquettes, les mosquées me semblent bénéficier d'un Coefficient d'Occupation des Sols quasi égal à 1 (construction occupant 100% de la surface du terrain vendu). Bénéficiant d'un tel Coefficient d'Occupation des Sols, il est certain qu'un repreneur privé (surtout bénéficiant d'un permis de construire pour un immeuble de 22 mètres de hauteur) aurait offert une somme au moins égale à 2 millions d'Euro pour avoir ce terrain !
On est loin des 20.000 euros (100 fois moins que le prix du maché...) pour lesquels la mairie l'a cédé.

Existe-t-il une loi stipulant que les associations religieuses islamistes ont droit à plus de densité et de hauteur de construction que ce à quoi aurait droit un simple citoyen ?
Ou alors ces associations sont-elles, tout simplement, dans une totale inégalité par rapport aux lois étant donné que les permis de construire sont totalement soumis à des règles censées être les mêmes pour tous ?

Les musulmans de Toulouse sont-ils discriminatoirement positivement plus égaux que les Toulousains non-musulmans ?

Clément

Photo : maquette du projet de mosquée d'Empalot.

NDLR : l'affaire d'Empalot est certainement l'une des plus ahurissantes. On peut par exemple s'étonner de la précipitation du conseil municipal quand on lit sa délibération du 28 mars 2003, déjà citée dans nos colonnes :

(PDF, 10.3 ko)

Voilà que dans la même séance, les élus :
- déclassent un espace vert de la commune, le faisant passer de « domaine public » en « domaine prive » sous le seul prétexte qu'il est « peu fréquenté ».
- décide d'acquérir une parcelle attenante appartenant à l'Etat (et aussi un petit bout appartenant à l'OPAC) afin d'offrir à l'association musulmane un terrain plus grand.
- décide la vente du tout à ladite association, avec un prix déjà fixé (21280 euros), et alors même que les prix d'achats des parcelles de l'Etat et de l'Opac ne sont pas évoqués.
- autorise l'association à déposer une demande de permis de construire alors que ni l'achat des partielles tierces, ni la vente du terrain ne sont encore effectuées.
- autorise le maire à signer et donc à engager la commune sur « tous actes et documents en relation avec cette opération », c'est-à-dire non seulement sur les décisions du jour, mais sur tout ce qui pourra être « en relation » plus tard avec ce projet.

Merci à Clément pour ces précisions techniques. Bien qu'elle démontrait déjà l'ampleur du cadeau, mon estimation du prix du marché à partir de terrains proposées actuellement à la vente dans la région de Toulouse ne tenait pas compte de ces données. Mais j'avais justement écarté une annonce qui me paraissait « hors de prix ». J'ai eu sans doute tort, car en fait son prix pouvait être justifié si on tient compte du PLU et compagnie, alors que les autres terrains que j'ai retenus étaient moins intéressants d'un point de vue immobilier.

Signalons que dans d'autres affaires islamo-municipales, des élus ont carrément voté des modifications du PLU exprès pour satisfaire des projets de mosquée qui ne répondaient pas aux normes établies par les services compétents et votées par les mêmes élus. Là encore, aucune justification, à part des généralités vagues qu'on peut résumer : on est bien obligé parce que ça ne rentre pas dans les cases.

Outre les atteintes aux lois sur la laïcité et le manquement au devoir de service public d'intérêt général, il est intéressant d'évoquer un autre aspect juridique auquel vous faites allusion. En effet, ces pratiques qu'on applique pour les mosquée et pas pour le reste, pourraient être examinées sous l'angle de la discrimination opérée entre les personnes à raison de leur appartenance à une religion déterminée dans la fourniture d'un bien ou d'un service. Ce type de discrimination est un délit puni par la loi (2 ans d'emprisonnement et de 200.000 francs d'amende). Le cas échéant, les délais de prescription sont certainement écoulés dans de nombreuses affaires de mosquées, mais on peut y penser dans les affaires récentes ou à venir. Qu'en pensent les officines « antiracistes » ?

FPB